¿Cuándo es demasiado tarde para dejar de comprar una casa

A veces, los compradores deciden abandonar el cierre y perder su depósito de garantía. ¿Qué pueden hacer los vendedores si los compradores no se presentan al cierre?

Abandonar un cierre ocurre con más frecuencia en los mercados de compradores que en los de vendedores. Algunos compradores se asustan cuando los precios parecen demasiado bajos, mientras que otros temen nuevas caídas en el mercado.

También pueden entrar en juego otros factores, independientemente del mercado. El miedo suele empezar a aparecer inmediatamente después de aceptar la oferta de compra. El pánico total tiende a aparecer uno o dos días antes del cierre, y los compradores podrían sentirse inclinados a desconectarse. Entonces, ¿cuándo será demasiado tarde? En realidad, un comprador puede retirarse de un acuerdo de compra en el último minuto (justo antes del cierre), pero normalmente le afectará donde más le duele: la cuenta bancaria.

Esto es lo que debe saber acerca de retirarse de la compra de una casa y cuáles pueden ser las consecuencias en las diferentes etapas.

Conclusiones clave

• Las contingencias contractuales son una forma común para que los compradores eviten comprar una casa cuando el vendedor no cumple con ella.

• La mayoría de los contratos inmobiliarios van acompañados de una garantía, que es dinero que se entrega al vendedor para demostrar la intención de comprar.

• Los compradores pueden cancelar la compra de una vivienda en cualquier momento y por cualquier motivo, pero es probable que pierdan su garantía.

Contingencias contractuales: una salida

Las ofertas de compra bien redactadas casi siempre incluyen contingencias contractuales, elementos y términos que deben cumplirse o eliminarse dentro de ciertos períodos, generalmente de 10 a 60 días calendario. Una contingencia es una especie de calificativo. Es como decir: "Sí, seguiré adelante y compraré tu casa, a menos que..."

Algunas contingencias son bastante comunes. Podrían incluir:

• La propiedad pasando la inspección.

• El comprador es aprobado para financiamiento.

• La propiedad valorándose a un valor aceptable.

• El comprador puede vender su casa existente.

• El comprador es aprobado para financiamiento.

Un informe de inspección con una calificación baja puede indicar que se avecinan reparaciones costosas. Si no se concede la solicitud de reparaciones del comprador, o si algo sale mal en la casa y no descubren hasta una inspección final, es probable que se retiren. Una tasación baja puede afectar el financiamiento, por lo que es posible que un comprador no pueda pedir prestado lo suficiente para comprar la casa sin tener culpa alguna porque a los prestamistas no les gusta prestar más que el precio de tasación.

No es razonable que un vendedor insista en que un comprador realice la compra en cualquiera de estas circunstancias.

Nota

Hay plazos dentro de los cuales se deben cumplir estas condiciones, y un comprador tiene derecho a retirarse si una o más no lo hacen.

El comprador se enfría

A veces los compradores no se marchan hasta el último minuto. La realidad de pagar una hipoteca, intereses, impuestos a la propiedad y costos de mantenimiento podría afectarlos en el último momento. Podrían decidir que, después de todo, no quieren atarse así.

Idealmente, eso sucederá al principio del proceso, pero a veces el temor inicial no se disipa con el tiempo.

Problemas con el financiamiento

Pueden surgir problemas de último momento con la financiación una vez transcurrido el período de contingencia. Un prestamista puede emitir una carta de aprobación previa del préstamo al comprador, pero esto no significa que le otorgará financiamiento.

Los compradores pueden enfrentar estipulaciones de suscripción que no pueden cumplir una vez eliminadas las contingencias del préstamo. Un oficial de crédito experimentado puede fijar muchas condiciones para la aprobación de un préstamo por adelantado y salvar el día, pero no todos los oficiales de crédito son tan expertos.

La compradora encuentra algo mejor

Un comprador puede seguir buscando casas y yendo a casas abiertas después de comprometerse a comprar, y otra casa podría convertirse en la casa de sus sueños en un abrir y cerrar de ojos. Esto puede significar adiós a la primera "casa de tus sueños" y hola a la segunda.

Circunstancias que cambian la vida

Transferencias de trabajo inesperadas, recortes salariales o descensos de categoría repentinos, un divorcio inesperado o problemas matrimoniales, una enfermedad grave o cualquier otra circunstancia pueden hacer que los compradores den un giro al borde del cierre.

Eventos imprevistos

A veces la situación no tiene nada que ver con los caprichos o calificaciones del comprador. La casa en sí podría quedar destruida por un tornado, huracán, terremoto o inundación, o al menos podría sufrir daños suficientes como para afectar la venta.

Cualquier cantidad de desastres naturales puede causar estragos y hacer que una casa sea inhabitable. La mayoría de los compradores se marcharían en estas circunstancias, y con razón.

Los resultados de alejarse

El depósito de garantía de un comprador (a veces denominado depósito de "buena fe") es dinero que se deposita para la compra cuando el comprador hace una oferta por una vivienda. Todos los depósitos de garantía son negociables. No es inusual que un vendedor acepte $1,000 como depósito en una casa de $500,000, pero cuanto mayor sea el depósito, más dinero tendrá el comprador en riesgo según las disposiciones sobre daños y perjuicios.

La garantía suele estar en riesgo una vez que se han liberado las contingencias del contrato. Algunos contratos exigen una indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento después de que se hayan eliminado las contingencias. La indemnización por daños y perjuicios en una transacción de bienes raíces generalmente equivale al depósito de garantía para el comprador.

Nota

El dinero que el vendedor recibe por el incumplimiento del comprador a menudo se limita al depósito real disponible si ambas partes han acordado contractualmente una indemnización por daños y perjuicios. Un vendedor podría tener libertad para demandar por daños reales, que podrían exceder el depósito cuando la indemnización por daños y perjuicios no esté prevista en el contrato.

Cuidado con el comprador

Los compradores que quieran marcharse a menudo perderán su depósito. Sin embargo, es posible que mil dólares no sean lo suficientemente sustanciales como para obligarlo a usted, como comprador, a seguir adelante y cerrar. Consulte con un abogado de bienes raíces si se encuentra en una posición en la que desea abandonar una compra de bienes raíces en el último momento por cualquier motivo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuándo puede el vendedor quedarse con la garantía del comprador?

El vendedor puede quedarse con la garantía del comprador si el comprador incumple el contrato de venta sin una contingencia o una razón válida para hacerlo. Las contingencias están escritas en el contrato de venta inicial e incluyen cosas como inspecciones y tasaciones. Las leyes estatales rigen detalles específicos de otras razones aceptables, pero generalmente incluyen cosas como la incapacidad de obtener financiamiento, la muerte de un familiar u otra tragedia importante, o la pérdida del empleo.

¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar la garantía?

Las leyes estatales y locales exigen diferentes períodos para devolver el dinero de garantía cuando el comprador se echa atrás por un motivo válido. Algunas leyes estipulan que se debe devolver dentro de unos días o en un "tiempo razonable".