Exclusión de la venta de viviendas del impuesto a las ganancias de capital

Puede limitar o eliminar el impuesto a las ganancias de capital en la venta de su casa utilizando la exclusión de venta de casa si vende una residencia principal. Así es como funciona.

Los contribuyentes que presentan una declaración como solteros pueden excluir hasta $250,000 en ganancias del impuesto sobre las ganancias de capital cuando venden su residencia personal principal, gracias a una exclusión de ventas de viviendas. Los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $500,000 en ganancias.

Esta exención de impuestos es la Exclusión de la Sección 121, más comúnmente conocida como "exclusión de venta de vivienda". Obtenga más información sobre cómo funciona y cómo puede beneficiarse.

Conclusiones clave

• No tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre el monto total de las ganancias que obtenga de la venta de su casa.

• Los contribuyentes solteros pueden excluir hasta $250,000 de ganancias de capital; Los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $500,000.

• Las ganancias que excedan los montos de exclusión se gravan según las tasas impositivas sobre ganancias de capital.

• Para calificar, los contribuyentes deben cumplir con requisitos de propiedad, residencia y otros.

• Es posible que algunos contribuyentes no califiquen para la exclusión total.

¿Cómo funciona la exclusión de venta de vivienda?

Su ganancia o pérdida de capital es la diferencia entre el precio de venta y su base en la propiedad, que es lo que pagó por ella más ciertos costos calificados. Tendría una ganancia de $200 000 si comprara su casa por $150 000 y la vendiera por $350 000. No tendría que declarar nada de ese dinero como ingreso imponible en su declaración de impuestos si es soltero, porque $200,000 es menos que la exclusión de $250,000.

Ahora digamos que una mujer vende su propiedad principal por 450.000 dólares. También lo compró por 150.000 dólares. Su ganancia sería de $300 000 en este caso: $450 000 menos la base de $150 000. Tendría que declarar una ganancia de capital de $50 000 en su declaración de impuestos del año porque $300 000 son $50 000 más que la exclusión de $250 000.

Nota

Los propietarios de viviendas deben pasar las pruebas de residencia, propiedad y retrospectiva para calificar para la exclusión fiscal. Más sobre esto a continuación.

Calcular la base de costos y la ganancia de capital

La fórmula para calcular su ganancia implica restar su base de costos de su precio de venta. Comience con lo que pagó por la casa, luego agregue los costos en los que incurrió en la compra, como los honorarios del título, los honorarios del depósito en garantía y las comisiones de los agentes inmobiliarios.

Ahora agregue los costos de cualquier mejora importante que haya realizado, como reemplazar el techo o la caldera. Desafortunadamente, pintar la sala familiar no cuenta. La palabra clave aquí es "importante".

Reste cualquier depreciación acumulada que pueda haber tomado a lo largo de los años, por ejemplo, si alguna vez tomó una deducción por oficina en casa. El número resultante es su base de costos.

Su ganancia de capital sería el precio de venta de su casa menos su base de costos. Has sufrido una pérdida si es un número negativo. Desafortunadamente, no puede reclamar una deducción por una pérdida por la venta de su casa principal o por cualquier otra propiedad personal. Obtuviste ganancias si el número resultante es positivo. Reste el monto de su exclusión y el saldo, si lo hubiera, será su ganancia imponible.

La regla de 2 de 5 años

Su propiedad debe ser su residencia principal, no una propiedad de inversión, para calificar para la exclusión de venta de vivienda. La vivienda debe haber sido propiedad y utilizada durante un mínimo de dos de los últimos cinco años inmediatamente anteriores a la fecha de venta. Sin embargo, los dos años no tienen que ser consecutivos y no es necesario que usted viva allí en la fecha de la venta. Esto también se conoce como "prueba de residencia".

Nota

Sus dos años de residencia y los dos años de propiedad no tienen que ser simultáneos. Puedes vivir en la casa durante un año, alquilarla durante tres años y luego volver a vivir allí durante 12 meses. El IRS calcula que si pasó tanto tiempo bajo ese techo, la casa califica como su residencia principal.

Puede utilizar esta regla de 2 de 5 años para excluir sus ganancias cada vez que vende su casa principal, pero esto significa que puede reclamar la exclusión sólo una vez cada dos años porque debe dedicar al menos esa cantidad de tiempo a una residencia. No puede haber excluido la ganancia de otra vivienda en los últimos dos años.

Excepciones a la regla de 2 de 5 años

Es posible que pueda excluir al menos una parte de su ganancia si vivió en su casa menos de 24 meses pero califica para una de las pocas circunstancias especiales, como un cambio de lugar de trabajo, una mudanza relacionada con la salud o una situación imprevisible. evento.

Nota

Puede calcular y reclamar una exclusión parcial de la venta de viviendas en función de la cantidad de tiempo que realmente vivió en la residencia si califica según una de las reglas especiales.

Cuente los meses que estuvo en la residencia, luego divida el número por 24. Multiplique esta proporción por $250,000, o por $500,000 si está casado y califica para la doble exclusión. El resultado es el monto de la ganancia que puede excluir de su ingreso imponible.

Por ejemplo, es posible que haya vivido en su casa durante 12 meses y luego haya tenido que venderla por un motivo que califique. No estás casado. Doce meses divididos por 24 meses dan como resultado 0,50. Multiplique esto por su exclusión máxima de $250,000. El resultado: puede excluir hasta $125 000, o el 50 % de sus ganancias.

Incluiría solo el monto de su ganancia superior a $125,000 como ingreso imponible en su declaración de impuestos si su ganancia fuera superior a $125,000. Por ejemplo, declararía y pagaría impuestos sobre $25 000 si obtuviera una ganancia de $150 000. Podría excluir el monto total de su ingreso imponible si su ganancia fue igual o menor a $125,000.

Lapsos de calificación en residencia

No es necesario que contabilice las ausencias temporales de su hogar como no vivir allí. Se le permite pasar tiempo fuera de vacaciones, o por motivos comerciales o educativos, asumiendo que todavía mantiene la propiedad como su residencia y tiene la intención de regresar allí.

También podría calificar para una exclusión parcial si se ve obligado a mudarse debido a circunstancias fuera de su control. Por ejemplo, podría excluir una parte de su ganancia si su lugar de trabajo cambiara, por lo que se vio obligado a mudarse antes de haber vivido en su casa durante los dos años calificados. Esta excepción se aplicaría si comenzara un nuevo trabajo o si su empleador actual le exigiera que se mudara a una nueva ubicación.

Documente su condición y la situación con una declaración de su médico si se ve obligado a vender su casa por razones médicas o de salud. Esto también le permite vivir en la casa por menos de dos años y aun así calificar para la exclusión. No es necesario que presente la carta con su declaración de impuestos, pero consérvela con sus registros personales en caso de que el IRS quiera confirmación.

También querrá documentar cualquier circunstancia imprevista que pueda obligarlo a vender su casa antes de haber vivido allí durante el tiempo requerido. Según el IRS, una circunstancia imprevista es "un evento que usted no podría haber anticipado razonablemente antes de comprar y ocupar su casa principal".

Nota

Los desastres naturales, un cambio de empleo que la dejó incapaz de cubrir los gastos básicos de vida, la muerte, el divorcio y los nacimientos múltiples del mismo embarazo calificarían como circunstancias imprevistas según las reglas del IRS.

Los miembros del servicio activo no están sujetos a la regla de residencia. Pueden renunciar a la regla por hasta 10 años si están en servicio oficial extendido calificado y el gobierno les ordenó residir en viviendas gubernamentales durante al menos 90 días, o por un período de tiempo sin una fecha de finalización específica. También calificarán si están destinados en un lugar de destino que esté a 50 millas o más de su hogar. Los miembros del Cuerpo de Paz tienen derecho a optar por suspender el período de cinco años cuando prestan servicio fuera de los Estados Unidos.

Otras pruebas de exclusión y reglas de calificación

La regla de propiedad

También debe haber sido propietario de la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años. Puedes poseerlo en un momento en el que no vives allí, o puedes vivir allí durante un período de tiempo sin llegar a serlo.

Por ejemplo, si vivió en su apartamento durante dos años antes de mudarse y alquilarlo a un nuevo inquilino, luego lo vendió tres años después. Habrá cumplido con las reglas de propiedad y residencia de dos años porque habrá vivido allí durante dos años y habrá sido propietario durante cinco.

Los miembros del servicio pueden suspender el período habitual de cinco años por hasta 10 años cuando están en servicio oficial extendido calificado en una estación que está al menos a 50 millas de sus hogares y viven por orden en viviendas del gobierno.

La prueba retrospectiva

La prueba retrospectiva determina la elegibilidad en función de ventas de viviendas anteriores. Si vendió una casa durante los últimos dos años pero no tomó una exclusión, o no vendió una casa dentro de los últimos dos años, pasa la prueba retrospectiva y puede reclamar la exclusión.

Contribuyentes casadas

Los contribuyentes casados deben presentar declaraciones conjuntas para reclamar la exclusión y ambos deben cumplir con la regla de residencia de dos de cada cinco años. Sin embargo, no es necesario que hayan vivido en la residencia al mismo tiempo y sólo uno de los cónyuges debe cumplir la prueba de propiedad.

Nota

La exclusión de ventas de viviendas no está disponible para los contribuyentes casados que optan por presentar declaraciones de impuestos por separado.

Un cónyuge sobreviviente puede usar el tiempo de residencia y propiedad de su cónyuge fallecido como propio si uno de los cónyuges muere durante el período de propiedad y el sobreviviente no se ha vuelto a casar.

Contribuyentes divorciadas

La propiedad de la casa de su excónyuge y el tiempo que vivió allí pueden contar como suyos si adquiere la propiedad en un divorcio. Puedes agregar estos meses a tu tiempo de propiedad, así como a tu tiempo de residencia, para cumplir con las reglas de propiedad y residencia.

Informar la ganancia

Cualquier ganancia de la venta de su casa se declara en el Anexo D (Formulario 1040) como ganancia de capital si obtiene una ganancia que excede los montos de exclusión o si no califica para la exclusión. La ganancia se declara como una ganancia de capital a corto plazo si fue propietario de su casa durante un año o menos. Se informa como una ganancia a largo plazo si fue propietario de la propiedad durante más de un año.

Las ganancias a corto plazo se gravan a la misma tasa que sus ingresos regulares, de acuerdo con su categoría impositiva. Los tipos sobre las ganancias a largo plazo son más favorables: cero, 15% o 20%, dependiendo de su renta imponible. El IRS indica que la mayoría de los contribuyentes no pagan más que la tasa del 15%.

Mantener registros precisos es clave. Asegúrese de que su agente inmobiliario sepa que usted califica para la exclusión si es así y proporcione pruebas si es necesario. De lo contrario, su agente inmobiliario debe emitirle un Formulario 1099-S que registre sus ganancias y también debe enviar una copia al IRS. Esto no le impedirá reclamar la exclusión, pero podría complicar las cosas y es posible que necesite la ayuda de un profesional de impuestos para solucionarlo.

Nota

Debe informar la venta de su casa en su declaración de impuestos si recibe un Formulario 1099-S. Consulte con un profesional de impuestos para asegurarse de no recibir un impacto impositivo que no es necesario.

¿Qué pasa con la ejecución hipotecaria o una venta corta?

Es poco probable que una ganancia resulte de circunstancias desafortunadas que resulten en que su prestamista ejecute la ejecución hipotecaria de su préstamo hipotecario o acepte una venta corta. Pero cualquiera de estos eventos podría resultar en ingresos sujetos a impuestos para usted si su prestamista también "perdona" o cancela cualquier saldo restante de su hipoteca después de vender la propiedad. Consulte con un profesional de impuestos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Tengo que pagar impuestos cuando vendo mi casa?

Tiene que pagar impuestos sobre cualquier parte de la venta de su vivienda que no cumpla con los requisitos para una exclusión de venta de vivienda. La casa debe ser su residencia principal y debe haber vivido en ella y haber sido propietario de ella durante al menos dos de los últimos cinco años, aunque no es necesario que su propiedad y residencia sean simultáneas. Puede excluir hasta $250,000 en ganancias ($500,000 para parejas casadas) para una casa que cumpla con estos requisitos.

¿Con qué frecuencia se puede utilizar la exclusión de venta de vivienda?

Dado que usted debe ser propietario de la vivienda y vivir en ella durante al menos dos años y debe ser su residencia principal, puede utilizar la exclusión de venta de vivienda no más de una vez cada dos años.

¿Cómo se reclama la exclusión de venta de vivienda?

Cuando venda su casa, recibirá el Formulario 1099-S, que contiene la información que deberá presentar en su declaración de impuestos anual. Utilizará el Anexo D del IRS y el Formulario 8949 para informar los ingresos de su venta y reclamar cualquier exclusión para la que sea elegible.