Qué hacer cuando el comprador no puede cerrar el depósito en garantía a tiempo

He aquí por qué un comprador podría no poder cerrar a tiempo y cómo alentar al vendedor a firmar un apéndice de extensión de tiempo, que la mayoría no puede rechazar.

Cuando un comprador de vivienda no puede cerrar el depósito en garantía a tiempo, eso puede causar todo tipo de problemas. El principal problema es que los contratos de compra contienen una fecha de aceptación junto con una fecha de cierre. Si no se cumple la fecha de cierre, como mínimo, el contrato está en peligro; el peor de los casos es que el contrato haya expirado. La acción típica es extender la fecha de cierre, pero es posible que los vendedores no se pongan de acuerdo.

Conclusiones clave

• Cuando el comprador de una vivienda no puede cerrar el depósito en garantía a tiempo, el vendedor debe decidir si extiende la fecha de cierre.

• Es posible que los vendedores no quieran extender la fecha de cierre si sienten que no vendieron a un precio suficientemente alto o si simplemente no les agradan los compradores.

• En otros casos, el vendedor generalmente le pide al comprador que firme un anexo de prórroga y descubre por qué necesita una prórroga.

• Una estrategia que funciona bien es ofrecer liberar el depósito de garantía del comprador al vendedor antes del cierre, suponiendo que esté seguro de que puede cerrar el depósito en garantía.

Razones para no extender el cierre

Después de que haya pasado un tiempo, los vendedores pueden sentir que el valor de su propiedad ha aumentado, lo que los inspira a no extender el cierre. Quizás amigos o familiares hayan declarado constantemente que el vendedor no vendió por una cantidad que ellos consideraron suficientemente alta. De cualquier manera, el valor supuesto juega un papel importante en la decisión. En los mercados que cambian rápidamente, los precios tienden a subir.

Además, tal vez los compradores pidieron una solicitud de reparación durante la mitad del depósito en garantía y dejaron un mal sabor de boca al vendedor. No todos los compradores y vendedores se llevan bien durante el período de depósito en garantía y, a veces, las negociaciones fracasan y se desarrollan sentimientos negativos. Es posible que el vendedor esté buscando una excusa para deshacerse de los compradores.

Nota

Un vendedor no siempre tiene el derecho legal de cancelar; un tribunal de justicia podría ver las cosas de manera diferente. Un abogado podría presentar un caso para demostrar que el comprador actuó de buena fe y que su intención era cerrar.

En tal situación, el tribunal podría decidir que un vendedor podría no tener el derecho legal de rescindir un contrato simplemente porque el plazo ha expirado. Hay poco blanco y negro en los tribunales. Aún así, no necesariamente hará que un vendedor firme un acuerdo de extensión de tiempo si no está de acuerdo. Un vendedor también podría decidir no vender más la propiedad.

Razones para cerrar una extensión

Cuando un comprador no puede cerrar a tiempo, el vendedor generalmente le pide que firme un anexo de extensión de tiempo y averigua por qué necesita tiempo adicional. Después del inicio de la Divulgación Integrada TILA-RESPA (TRID), o la regla "Infórmese antes de deber", los retrasos en el cierre aumentaron ligeramente. TRID tenía como objetivo integrar los formularios de hipotecas federales que se exigían en virtud de la Ley de Veracidad en los Préstamos y la Ley de Procedimientos y Liquidación de Bienes Raíces. En defensa del TRID, muchas veces las demoras se deben a una mala comunicación entre el prestamista y el agente de cierre o la compañía de títulos.

Un rechazo en la suscripción empeora las cosas mucho más. Los prestatarios enfrentan un escrutinio extremo para obtener un préstamo. Sin mencionar que a veces cosas de su pasado que pensaban que estaban enterradas, como ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias y juicios personales registrados en otros estados, tienen una forma de volver a surgir. El motivo del retraso a menudo puede atribuirse directamente al prestamista.

Los compradores también pueden enfrentar problemas relacionados con el trabajo o la familia. No hay garantías de que solo porque su vida transcurra sin problemas, todo continuará así durante su período de depósito en garantía de 30 a 45 días.

Persuadir a una vendedora para que firme una extensión

Cuando un comprador no puede cerrar a tiempo, una estrategia que funciona bien es ofrecer liberar el depósito de garantía del comprador al vendedor antes del cierre. Esto supone, por supuesto, que el comprador está seguro de que puede cerrar el depósito en garantía. Sin embargo, si es sólo cuestión de unos días más, entregar el depósito al vendedor es como poner su dinero en lo que dice. Demuestra que el comprador es serio y confiado en el cierre, y también elimina las dudas de la mente del vendedor. Ese dinero de garantía deja de ser reembolsable.

Los agentes de depósito de garantía suelen ser las partes que preparan las instrucciones para liberar el depósito de garantía. El documento establecerá la posibilidad de que el depósito en garantía nunca se cierre y, si no es así, el comprador no recibirá un reembolso. Los depósitos de garantía representan generalmente entre el 1% y el 3% del precio de venta de una vivienda.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué es cerrar el depósito en garantía de una casa?

El cierre del depósito en garantía se produce cuando el comprador y el vendedor han completado cada uno su parte del acuerdo. El depósito en garantía, donde se guardaban los fondos para la transacción, se cierra y se liberan las cantidades correctas a cada parte. Esto puede suceder o no en la fecha de cierre real, que es cuando el comprador obtiene el título.

¿Existen sanciones si un comprador no puede cerrar a tiempo?

Dependiendo de los términos de su contrato, es posible que tenga que pagarle al vendedor una multa por cada día que el cierre se retrase si usted es el comprador y el retraso es de su parte. También corre el riesgo de que se rescinda todo el contrato.

¿Qué sucede si el prestamista no cumple con la fecha de cierre?

Si el prestamista no aprueba su préstamo antes de la fecha de cierre, el contrato de compra puede expirar. El vendedor podría aceptar retrasar la fecha de cierre para darle más tiempo para obtener su préstamo, pero no es necesario. Si su préstamo no se aprueba, la venta fracasará por completo.