¿Qué es un desalojo

Los inquilinos pueden ser desalojados y expulsados de su vivienda si no cumplen los términos de su contrato de alquiler. Conozca cómo sucede y qué puede hacer para evitarlo.

• El desalojo suele ser resultado de violaciones del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler o hacer algo ilegal en las instalaciones.
• Un desalojo también puede ocurrir porque el propietario tiene otros planes para la propiedad.
• Es posible que pueda rectificar la infracción en algunos estados y, en algunos casos, permanecer en la propiedad.
• Alguna información del desalojo puede filtrarse en su informe crediticio, especialmente si usted y su propietario terminan en los tribunales.

Definición y ejemplos de un desalojo

Un propietario no puede desalojar a un inquilino sin un motivo válido, y el motivo debe estar reconocido legalmente por el estado en el que se encuentra la propiedad. La documentación del contrato de alquiler detallará los motivos por los que puede ser desalojado. Pueden incluir:

• Falta de pago del alquiler
• Retraso reiterado en el pago del alquiler
• Demasiadas personas viviendo en la residencia.
• Utilizar una propiedad comercial como residencia
• Subarrendamiento a otro inquilino sin permiso
• Comportamiento que interfiere o incomoda a otros inquilinos
• Rechazar un cambio razonable y legal en su alquiler o en los términos de su contrato de arrendamiento
• Dañar la propiedad
• Utilizar la propiedad con fines ilegales

Los inquilinos suelen ser desalojados por incumplir los términos de su contrato de alquiler, pero algunas razones no tienen nada que ver con el comportamiento del inquilino. Usted puede ser desalojado si su propietario necesita o desea ocupar la propiedad para su uso personal, o para renovar o rehabilitar sustancialmente la propiedad de una manera que le impida ocuparla de manera segura.

El propietario podría querer demoler el edificio o convertirlo en un condominio u otra cooperativa. Sin embargo, esto requeriría la aprobación del gobierno.

Nota

Los motivos del desalojo variarán según el tipo de propiedad que esté alquilando, cómo su propietario permite que se utilice esa propiedad y las leyes de desalojo de su estado.

Cómo funciona un desalojo

Muchas normas de desalojo son iguales o similares, aunque pueden variar un poco según el estado. Por lo general, se exige a los propietarios que notifiquen por escrito a los inquilinos para resolver el problema que está causando el conflicto o para que abandonen la propiedad alquilada antes de que comience el proceso legal de desalojo. Algunos estados requieren solo dos o tres días de aviso antes de que comiencen los procedimientos de desalojo, mientras que otros requieren un aviso de hasta 30 días.

La ley estatal también determina con cuánta antelación debe avisar el propietario antes de iniciar los procedimientos de desalojo en los casos en que no existe un contrato de alquiler formal. Por ejemplo, el propietario normalmente debe avisar con un mes de antelación si se alquila mes a mes.

Alternativas al desalojo

Puede hacer una de tres cosas después de recibir la notificación de que lo van a desalojar. Puede intentar "remediar" o resolver la infracción o el problema; puede mudarse antes de que lo desalojen oficialmente; o puede impugnar el desalojo en el tribunal si cree que tiene una causa válida.

Resolución de la infracción

Habla con tu arrendador sobre el problema e intenta llegar a un acuerdo para evitar el proceso de desalojo si no puedes pagar el alquiler. Es posible que tu arrendador esté dispuesto a crear un plan de pago para el alquiler atrasado, reducir temporalmente el alquiler, aceptar pagos atrasados o, de lo contrario, elaborar un plan que funcione para ambos.

También puede buscar agencias locales u organizaciones gubernamentales que ofrezcan asistencia para el pago del alquiler. Este tipo de ayuda suele ser temporal, pero puede ser suficiente para ayudarlo a poner sus finanzas en orden y evitar el desalojo.

Es posible que recibas una notificación para "subsanar o desalojar" algunas infracciones del contrato de alquiler. Esto significa que tienes la opción de resolver la infracción en un número determinado de días para evitar mudarte o ser desalojado. Por ejemplo, la subsanación sería pagar de inmediato todo el alquiler que debes si te están desalojando por falta de pago del alquiler. Tu compañero de habitación tendría que mudarse si estás subarrendando a un compañero de habitación sin permiso.

Probablemente también tendrás que pagar el costo de cualquier tarifa en la que haya incurrido el propietario para presentar la notificación ante el tribunal, lo cual normalmente es un requisito.

Nota

Siempre obtenga un registro escrito de que ha solucionado el problema si lo soluciona después de recibir una notificación de solución o de desalojo dentro del plazo indicado en la notificación. Es posible que tenga que presentar esto como prueba en el tribunal si aún así lo citan para comparecer.

En algunos estados, los propietarios pueden enviarle un "aviso incondicional de desalojo". Esto significa que no tiene la opción de permanecer en la propiedad, incluso si logra resolver la infracción.

Otros estados permiten una notificación incondicional de desalojo para algunas infracciones, pero no para otras. Por ejemplo, debe pagar el alquiler que debe y mudarse o será desalojado si recibe una notificación incondicional de desalojo por falta de pago del alquiler. No tiene la opción de pagar el alquiler y quedarse.

Es posible que reciba un aviso incondicional si lo desalojan por una actividad molesta, como acosar a otros inquilinos, o por una actividad ilegal, como fabricar o vender drogas en la propiedad.

Mudarse antes del desalojo

Su otra opción es simplemente mudarse y evitar el proceso de desalojo judicial por completo si recibe una notificación de subsanación y desalojo o una notificación de desalojo incondicional. Sin embargo, aún debe pagar el alquiler o las tarifas que aún le adeude a su arrendador. De lo contrario, podría ser llevado a un tribunal civil o su deuda podría ser transferida a una agencia de cobranza si simplemente se va pero no paga.

Ir a la corte

Su arrendador iniciará un proceso de desalojo en su contra en el tribunal si no se muda o no resuelve el problema que dio lugar al desalojo dentro del plazo indicado en el aviso. También puede optar por impugnar el desalojo en el tribunal si considera que lo están desalojando injustamente.

Nota

Debe responder a cualquier citación legal para comparecer ante el tribunal, incluso si ya se ha mudado de la propiedad o ha resuelto de otra manera el problema que provocó la presentación del desalojo. Debe recibir una notificación del tribunal si su propietario ha cancelado o retirado la demanda de desalojo, pero debe comparecer si no lo hace.

El juez fallará a favor de usted o del propietario. Usted deberá mudarse dentro de un plazo establecido por el tribunal, pagar el alquiler que deba y reembolsar los honorarios legales que el tribunal le ordene pagar si el juez falla a favor de su propietario.

¿Cuáles son las sanciones por desalojo?

La información relacionada con el desalojo puede aparecer en su informe crediticio incluso si el desalojo en sí no aparece directamente allí. El tribunal dictará sentencia en su contra si el juez falla a su favor. Esa sentencia es un asunto de registro público y los registros públicos pueden aparecer en algunos informes de consumidores.

Tener una sentencia en su contra hará que sea más difícil alquilar en el futuro. También puede perjudicar sus posibilidades de obtener la aprobación para una tarjeta de crédito o un préstamo.

Nota

Cualquier empresa que verifique su informe de crédito puede asumir razonablemente que usted fue desalojado si tiene una sentencia otorgada a una compañía de administración de propiedades en un informe público del consumidor.

Su puntaje crediticio se verá afectado por el cobro de alquileres y gastos judiciales pendientes de pago. Esta deuda puede aparecer en su informe crediticio y reducir su puntaje.

Al igual que la mayoría de los demás tipos de información negativa, los datos asociados a un desalojo pueden permanecer en su informe crediticio hasta siete años. El desalojo puede informarse hasta que se venza el plazo de prescripción si el plazo de prescripción para sentencias impagas es superior a siete años en su estado.

Nota

Pague lo que debe de la sentencia tan pronto como pueda. Esto no lo eliminará de su informe crediticio, pero puede mejorar sus posibilidades de obtener un alquiler en el futuro, especialmente a medida que pasa el tiempo.

Tu crédito puede verse afectado incluso si te mudas antes de que el desalojo llegue a los tribunales. El propietario puede recurrir a una agencia de cobros o llevarte a un tribunal de reclamos menores si aún debes el alquiler o las tarifas. Esto aparecerá en tu informe crediticio y dañará tu puntaje crediticio.

Algunos propietarios informan a los servicios de evaluación de inquilinos, como RentBureau de Experian o SmartMove de TransUnion. Una consulta con uno de estos servicios revelará su historial de desalojo, aunque su informe crediticio no indique específicamente "desalojo".